Cum funcționează creditul ipotecar?

blue and white glass windows

Costuri

Costurile unui credit ipotecar însumează suma pe care ai contractat-o, costuri pentru acordare şi de administrare. În cazul în care doreşti să asiguri împrumutul, trebuie să plăteşti asigurare.

Costurile pentru creditul ipotecar vor fi stabilite în mod clar în contractul pe care îl vei încheia cu banca. Adiţional, vor mai fi şi alte costuri pe care va trebui să le achiţi. Acestea includ taxa de timbru, taxa de evaluare, taxa de agenţie imobiliară şi onorariul avocatilor.

Asigurarea

Poţi cumpăra diferite tipuri de asigurari împreună cu un credit ipotecar iar consilierul de credite sau creditorul ar putea să încerce să-ţi vândă o gamă variată de poliţe de asigurare. Unele tipuri de astfel de asigurări condiţionează împrumutul, de exemplu asigurarea clădirilor, în timp ce unele sunt opţionale şi depind de circumstanţe şi de situaţia celui care face împrumutul. În unele cazuri, asigurarea de protecţie a plăţii creditului ipotecar poate fi o condiţie de obţinere a împrumutului, dar nu trebuie să o cumperi neaparat de la instituţia financiară care îţi acordă creditul ci poţi căuta cea mai avantajoasă opţiune  din piaţă.

Costurile creditului ipotecar

 

Taxă sau cost
Pentru ce?
Cât costă?
Taxa brokerului de credite ipotecare (dacă e cazul)
Pentru aranjarea creditului sau pentru sfaturile pe care ţi le dă
Depinde de broker. Sunt şi brokeri care nu percep taxă.
Taxa de rezervare a creditului ipotecar şi/sau taxa de aranjament
Este o taxă percepută de creditor, de obicei pentru a rezerva fondurile necesare creditului sau pentru a acoperi costurile de administrare. Pentru unii creditori taxa mai poate fi legată şi de oferte speciale ce presupun o rată iniţială a dobânzii mai mică.
Acestea variază şi pot fi semnificativ mai mari în cazul în care apare o ofertă specială. Aceste taxe destul de mari pot creşte semnificativ de mult costul total, în special dacă sunt adăugate împrumutului întrucât se adaugă şi la dobândă.
Taxa de credit ipotecar
O taxă unică percepută de creditor atunci când vei ridica banii pentru a acoperi costul înfiinţării, menţinerii şi închiderii contului. Nu va trebui să plăteşti o taxă de ieşire separată atunci când vei rambursa creditul.
Taxa de evaluare
Taxa percepută de creditor pentru evaluarea bunurilor pentru a stabili dacă acestea sunt adecvate pentru creditul ipotecar
Aceasta variază de la creditor la creditor, dar şi în funcţie de valoarea proprietăţii.
Costul unui împrumut mai mare
Dacă împrumuţi un procent mai mare din valoarea proprietăţii, creditorul poate percepe o taxă pentru a-şi încheia o asigurare. Acesta îl va proteja în cazul în care nu vei mai putea rambursa creditul contractat iar el va fi nevoit să vândă casa în pierdere.
Depinde de suma pe care o împrumuţi.
Taxa pentru realizarea propriilor aranjamente pentru asigurarea cladirilor
Taxa percepută de către creditor pentru costurile administrative apărute în urma controlului asigurării, în cazul în care aceasta nu a fost realizată prin intermediul lui.
Taxa de transfer telegrafic
O taxă ce ar putea apărea în cazul în care soliciţi creditorului să îţi transfere fondurile ipotecare în aceeaşi zi.
Taxa de reevaluare
Uneori creditorul va reevalua proprietatea după evaluarea iniţială, de obicei pentru a verifica dacă reparaţiile pe care le-ai realizat ulterior sunt acceptate în contract.
Taxa de rambursare anticipată
Această taxă apare în cazul în care plăteşti anticipat o parte sau întreg creditul.
Este posibil ca această taxă să nu fie aplicată mereu, iar pentru mai multe detalii citeşte clauzele şi condiţiile contractului de credit ipotecar.
Taxa de rambursare a creditului
O taxă percepută de creditor atunci când rambursezi creditul, chiar dacă rambursarea nu are loc anticipat.

Costuri generale

Taxă sau cost
Pentru ce?
Cât costă?
Taxa de agenţie imobiliară
În cazul în care doreşti să vinzi casa veche cu ajutorul unei agenţii imobiliare.
Variază în funcţie de agenţie.
Taxa de timbru
Reprezintă o taxă plătită statului în momentul în care cumperi o casă. Este o taxă pe care o plăteşte cumpărătorul şi nu vânzătorul casei.
Variază în funcţie de valoarea proprietăţii.
Taxa de avocat
Taxa plătită avocatului care te reprezintă, negociază pentru tine, cel care caută informaţiile necesare.
Variază în funcţie de firma de avocatura.
Taxa de cadastru
Creditorul tău va realiza o evaluare a proprietăţii, dar pentru informaţii amănunţite este necesară realizarea unei expertize cadastrale.
Variază în funcţie de inspector, de mărimea proprietăţii şi de tipul de raport de care ai nevoie.
Costuri de mutare
Mutarea bunurilor tale de la casa veche la cea nouă.
Costurile variază, dar poţi economisi dacă împachetezi singur toate lucrurile.

Care este durata unui credit ipotecar?

Durata unui credit ipotecar diferă în funcţie de acordul pe care îl ai cu creditorul. Nu există o perioadă anume indicată pentru un credit ipotecar.

Termenul standard este de aproximativ 25 de ani, dar mulţi dintre noi tind să contracteze un credit ipotecar pe tot parcursul perioadei în care vor fi angajaţi. Cu toate acestea, poţi alege orice termen pe care îl consideri potrivit pentru tine atât timp cât şi creditorul este de acord şi consideră că ţi-l poţi permite. Dacă îţi permiţi un termen mai scurt vei avea rate lunare mai mari, dar în total vei plăti mai puţin.

Cu cât termenul este mai mare, rata lunară va fi mai mică, dar suma totală pe care o plăteşti la final va fi mai mare. Încearcă să nu îţi asumi angajamente financiare care să depăşească vârsta de pensionare decât în condiţiile în care esti sigur că le vei putea achita.

Care este suma maximă pe care o poţi împrumuta?

Cât de mult poţi împrumuta depinde de cât de mult îţi poţi permite. Creditorii vor verifica acest lucru înainte de a-ţi acorda creditul, dar şi tu poţi face acest lucru.
Creditorii trebuie să împrumute responsabil. Acest lucru înseamnă că ei trebuie să verifice dacă vei putea achita ratele lunare din momentul în care ai contractat creditul şi până la finalul acestuia. Decizia creditorilor va avea la bază analiza venitului şi cheltuielilor tale lunar, dar şi alte circumstanţe.

Creditorii acordă credite bazându-se pe un multiplu al salariului celui ce doreşte creditul respectiv.

Creditorii vor lua în considerare, de asemenea, şi următorii factori, precum:

  • Dacă ai şi alte venituri în afara salariului, care ar putea proveni din bonusuri, ore suplimentare sau comisioane. Cu toate acestea, având în vedere faptul că acestea nu sunt venituri garantate, creditorii ar putea ţine cont doar de jumătate din valoarea acestora;
  • Dacă deja ai multe cheltuieli, cum ar fi alte credite, îţi vor oferi mai puţin, iar în unele cazuri ar putea chiar să refuze să îţi acorde creditul dorit.

Fiecare creditor are propria lui metodă, dar, în general, vor încerca să calculeze venitul disponibil, luand în considerare:

  • Venitul tău total;
  • Orice angajament de credit, cum ar fi împrumuturi sau cărţi de credite deja contractate;
  • Facturile de uz casnic şi cheltuielile de zi cu zi.

Dacă ai primit sfaturi de la un broker de credite ipotecare, firma de consiliere ar trebui să îţi recomande un credit ipotecar pe care să ţi-l poţi permite. Indiferent dacă ai primit sfaturi sau nu, creditorul trebuie să îţi ofere împrumutul în mod responsabil. Pentru a-ţi calcula bugetul lunar şi a vedea care este creditul pe care ţi-l poţi permite, accesează secţiunea Unelte.
Să nu îţi supraestimezi venitul pentru a obţine un împrumut mai mare. Dacă informaţiile despre venitul tău nu sunt reale, vei contracta un credit pe care nu ţi-l permiţi iar apoi există un risc mare să-ţi pierzi casa.

Cat iti permiti?

Cat de mult iti permiti sa contractezi pentru un imprumut si cat poti sa platesti, se poate schimba intr-o clipa. In continuare vom prezenta cateva modalitati prin care poti sa te protejezi impotriva schimbarilor bruste aparute in bugetul tau si ce sa faci daca intampini dificultati.

Exista patru elemente principale care pot afecta suma pe care o rambursezi lunar:

  • Cat de mult imprumuti
  • Perioada  imprumutului
  • Tipul de credit ipotecar pe care il contractezi
  • Rata dobanzii.

Verifica intotdeauna Dobanda Anuala Efectiva (DAE) si foloseste-o pentru a compara mai multe credite ipotecare de pe piata inainte de a-l alege pe cel care se potriveste cel mai bine nevoilor tale. Atunci cand contractezi un credit ipotecar vei plati inapoi mai mult decat dobanda la suma imprumutata – exista o multitudine de factori care influenteaza costul total al unui credit ipotecar cum ar fi taxele de administrare sau cheltuielile de asigurare. In plus, perioada in care creditul si celelalte taxe trebuie platite influenteaza rata si deci costul total pe care trebuie sa-l achiti. Mai multe detalii despre DAE gasesti la sectiunea Imprumuturi.

Bugetul pentru eventualele costuri care ar putea creste in timp

Daca alegi un credit ipotecar cu rata dobanzii variabila fii pregatit ca valoarea platilor lunare sa creasca atunci cand rata dobanzii creste. Iar daca alegi o rata initiala fixa a dobanzii, mai scazuta sau cu un anumit discount tine seama de costurile mai mari atunci cand intelegerea privind dobanda respectiva se termina.

Acum iti poti permite, dar daca…?

Acum iti poti permite rambursarea creditului, dar te-ai gandit ce se intampla daca, de exemplu, bugetul tau se reduce sau daca tu sau partenerul tau va pierdeti slujba? Ce se intampla daca rata dobanzii creste si implicit si rambursarile lunare pe care trebuie sa le efectuezi?

Pentru a te proteja de schimbarile neasteptate care pot aparea in bugetul tau sau de cresterile ratei dobanzii poti:
•    Sa iti realizezi bugetul tinand cont de o posibila crestere a ratei dobanzii
•    Evita sa iei suma maxima oferita de creditor
•    Ia in considerare si posibilitatea unei rate a dobanzii fixe –  dar nu uita ca daca ratele lunare vor scadea, valoarea totala a creditului, nu
•    Creeaza-ti un fond de urgenta
•    Gandeste-te ce ai face daca ai pierde locul de munca
•    Ia in considerare si suma pe care angajatorul tau ti-o ofera daca te imbolnavesti.

Ce poti face?

Ai grija sa ai o asigurare care sa te poata proteja in astfel de circumstante. Este posibil sa ai o astfel de asigurare chiar in momentul contractarii creditului.

Ia in considerare si posibilitatea solicitarii de ajutor. Discuta cu reprezentantii bancii si cere consiliere pentru rambursarea creditului ipotecar in cazul in care ai dificultati cu platile. Acestia te-ar putea ajuta. Cu cat ii vei contacta mai repede cu atat va fi mai bine pentru tine, intrucat iti pot oferi mai multe sfaturi despre ce trebuie sa faci intr-o astfel de situatie si e posibil sa-ti ofere si o solutie.

Daca iti este teama sa discuti direct cu creditorul, poti contracta o agentie specializata care sa faca acest lucru in locul tau.

De retinut! Nu ignora problemele aparute in derularea creditului, deoarece situatia s-ar putea inrautati. Agentiile de consiliere si creditorul tau sunt acolo pentru a te ajuta!

Obligatiile creditorului ipotecar?

Creditorii ipotecari sunt obligati sa negocieze in mod corect cu tine in cazul in care intampini dificultati la plata ratelor pentru creditul ipotecar. Asta inseamna ca nu pot sa ignore conditiile in care te afli si pur si simplu sa-ti ceara plata datoriei sau sa iti ia locuinta aflata sub ipoteca. Prin urmare, atunci cand te contacteaza creditorul ar trebui sa ii spui in ce circumstante te afli si sa-i explici dificultatile pe care le ai in a rambursa creditul. Creditorul trebuie sa depuna eforturi rezonabile pentru a te ajuta sa gasesti o solutie si sa iti poti achita ratele. Acesta poate sa-ti ofere o reesalonare a platilor intr-o perioada rezonabila. Creditorul ar trebui sa inceapa procedurile de intrare in posesia bunului aflat sub ipoteca numai daca nu exista nicio posibilitate plauzibila de plata a creditului sau daca nu poti achita datoriile intr-o perioada rezonabila de timp.

Cum te poate ajuta creditorul?

Exemple ale modului in care creditorul te poate ajuta la plata creditului ipotecar sunt:

  • Schimbarea modalitatii in care se realizeaza plata sau a zilei de plata
  • Oferindu-ti o perioada de gratie in care sa nu efectuezi plati dar in general aceasta este pentru o perioada scurta de timp si se acorda in cazul in care poti demonstra ca circumstantele in care te afli se pot imbunatati)
  • Reesalonarea platilor. Acesta ar putea fi un plan pe termen lung sau unul care sa dureze cateva luni, timp in care tu sa poti sa-ti depasesti problemele (de obicei un nou plan de plata pe termen lung este rezultatul schimbarii tipului de credit ipotecar de catre creditor). Prin urmare, creditorul tau poate gasi solutii pentru o eventuala imposibilitate de plata. Ai putea chiar tu sa sugerezi un plan cu conditia ca acesta sa fie rational. Creditorul va lua in considerare propunerea ta si in cazul in care nu isi poate permite adoptarea unui plan personalizat, va trebui sa iti explice de ce si ce poate face.

Care sunt informatiile pe care le vei primi

Creditorul are obligatia sa te informeze, inca de la inceput (inainte de semnarea contractului) ce se va intampla in cazul in care nu vei reusi sa achiti la timp ratele creditului.

In termen de o luna de la data inregistrarii datoriilor vei primi:

  • informatii privind platile neefectuate
  • suma datoriilor tale
  • alte costuri aparute
  • costul total al creditului ipotecar.

Este important sa citesti si sa intelegi aceste informatii. Daca exista informatii pe care nu le intelegi, cere detalii creditorului sau consultantului tau financiar.

In plus, in perioada in care vei avea intarzieri la plata creditului, vei primi instiintari de plata, in mod regulat in legatura cu:

  • platile datorate
  • suma datoriilor provocate de intarzieri
  • alte costuri aparute
  • suma totala a creditului.

In cazul in care nu vei reusi sa iti achiti ratele intr-un timp rezonabil, creditorul va recurge la executarea silita. Va scoate la licitatie bunul prin care ai garantat creditul, pentru a-si recupera pierderile, iar restul de bani ramasi in urma vinderii bunului iti vor fi returnati. Exista insa si posibilitatea sa ramai cu datorii fata de creditor, chiar si dupa ce bunul a fost vandut. In acest caz, creditorul iti va anunta valoarea deficitului si modalitatea in care urmeaza sa recupereze acest deficit de la tine. Aceasta situatie este destul de rar intalnita deoarece creditorii isi iau masuri de protectie inaintea acordarii creditului, incheind polite de  asigurare.

Refinanţarea creditului ipotecar

Refinanţarea este procedura de „răscumparare” a unui credit cu un preţ mai bun (DAE mai mică) sau în condiţii mai bune. Refinanţarea unui credit se poate face fie la aceeaşi bancă, fie (de cele mai multe ori) la altă bancă.

Înainte să te gândeşti la o refinanţare, reţine că:

  • un credit imobiliar/ipotecar se refinanţează prin alt credit imobiliar/ipotecar,
  • unul (sau mai multe credite de nevoi personale) se refinanţează prin alt credit de nevoi personale
  • mai nou, un credit imobiliar/ipotecar poate fi „sudat” de un credit de nevoi personale cu ipotecă, deci odată cu refinanţarea unui credit imobiliar, banca ce refinanţează poate acorda şi un al doilea credit (de asta dată unul personal cu ipotecă). Condiţia de bază este ca imobilul ipotecat să acopere (ca şi valoare evaluată) şi cuantumul celui de-al doilea credit. Astfel, imobilul cumpărat prin credit imobiliar/ipotecar, ipotecat o dată va putea fi reipotecat (ipotecă de grad 2) în favoarea aceleiaşi bănci pentru o sumă suplimentară (credit de nevoi personale cu ipotecă).

Înainte de a decide refinanţarea unui credit, trebuie să analizezi cu atenţie costurile pe care acesta le implică, începând de la diferenţa de rată lunară, comisionul de rambursare anticipată a creditului existent, comisionul de acordare a creditului de refinanţare, etc.

Cât te costă?

  • pe lângă taxa de plată anticipată, vei avea de achitat şi taxa de rambursare a creditului şi închidere a contului;
  • dacă îţi alegi un alt creditor vei fi nevoit să suporţi din nou aceleaşi proceduri legale pentru întocmirea dosarului de credit şi pentru a asigura faptul că proprietatea oferă siguranţa necesară pentru realizarea creditului;
  • noul creditor îţi poate solicita, de asemenea, o evaluare la zi a proprietăţii.

Pentru ca refinanţarea unui credit să merite cu adevărat, trebuie ca diferenţa dintre rata lunară actuală şi cea dupa refinanţare să fie de măcar 20% (acest lucru se întâmplă  în cazul în care mergi pe aceeaşi sumă şi pe aceeaşi perioadă).

Ce poate să aducă în plus/minus refinanţarea unui credit?

  • o rată lunară mai mică;
  • o sumă de bani în plus (din diferenţa de dobândă dintre creditul iniţial şi cel de refinanţare cât şi din diferenţa de grad de îndatorare care era 30% din venit iar acum poate ajunge şi la 70%);
  • o perioadă de creditare mai mica, deci şi dobânda plătită (în sumă absolută) mai mică;
  • termen de rambursare mai mare, ceea ce va duce la o rată mai mică sau obţinerea unei sume mai mari;
  • o alta bancă, mai flexibilă.

Majoritatea băncilor au deja în portofoliu fie produse special destinate refinanţării, fie produsele standard care pot fi folosite în acest scop.

Achiziţionarea primului credit ipotecar

În cazul în care iei un credit ipotecar pentru prima dată este bine să ai în vedere următoarele trei lucruri:

  • creditul ipotecar contractat să fie potrivit pentru tine şi situaţia ta;
  • împrumuţi o sumă pe care să ţi-o poţi permite;
  • pregăteşte-te pentru schimbări – rata dobânzii poate creşte, veniturile se pot reduce sau îţi poţi pierde slujba.

Băncile, societăţile de credit şi creditorii specializaţi îţi pot oferi credite ipotecare. Unii dintre aceştia pot avea oferte speciale pentru persoanele care sunt la prima achiziţie a unui credit ipotecar. Poţi contacta creditorii în mod direct şi fiecare îţi va prezenta oferta. Pentru a-ţi putea crea o imagine de ansamblu asupra întregii pieţe poţi contacta un broker de credite ipotecare care îţi va prezenta o gamă mai largă de produse provenind de la diverşi creditori.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.